车停在村头，很幸运，下车就碰到一个40岁左右的中年男子。王曦律师便迎了上去问道：“大哥，请问你们村里有个叫乐好运（化名）吗？他家怎么走？”
“他几个月都不在家里呢。”中年男子疑惑地看着王曦律师。
“我知道他不在家，我就是想问问他的家在哪里，可以告诉我一下吗？”
中年男子又仔细把王曦律师打量一番，似乎觉得她不是什么坏人，然后指着村的另一头说，“你往前走吧，修得最好最漂亮的别墅就是他的，你看哪个房子修得最好就是乐好运的。”
谢过之后，王曦律师便往村庄的另一头慢慢前进……
乐好运的楼房
马路两边盖满了两层、三层的小楼房，要么门上挂着一把锁，要么门口坐着一个老太太。
“别墅、别墅、最好的别墅”，王曦律师走了十几户都没看到“别墅”。到了村庄的另一头，这里好热闹，十几个老太太坐在一起剥花生。
王曦律师和同事们的到来令这些婆婆们感到很意外，纷纷站起来警觉地看着她们。
王曦律师观察了一下婆婆们的表情，找了一位年轻一点的老人问道：“阿姨，请问一下乐好运的‘别墅’在哪里？”
“你是他什么人啊，你找他干什么啊？”
“我找他有点事，他借了我一点钱没还，想看看他在不在家？”
这个机灵的婆婆赶紧给周围的人使了一个眼色，然后神神秘秘地说：“不知道，不知道，我们不认识这个人。”
王曦律师意识到自己说错了什么……于是王曦律师赶紧把车往左后方转，这里果然又是一排一排的小楼房。
前面有几个正在盖房子的中年男子，王曦律师又把车停下来迎上去问：“请问乐好运的房子是哪一栋？”
“你找他干嘛，他几个月都不在家。”一个中年男子扯着嗓子回答我。
“我来租他的房子，他让我先来看看。”王曦律师也亮着嗓子跟他对话。
“这就是他的房子，你租这房子干嘛啊？”一个中年妇女饶有兴趣地迎了上来。
“大姐，他不是说他的房子是你们村里面最好的别墅吗？这就是普通的小洋楼啊？”
“他要把别墅租给你？他怎么舍得把别墅租出去呢？”
“你是说他在这个村里有两栋房子吗？”
“是啊，上面还有一套，那才是别墅，我们村里最豪华的别墅。”
在这个中年妇女的带领下，穿过了两户人家，王曦律师眼前一亮，真的见到了村庄里面隐藏的豪宅——别墅，就像在鸡圈里转了半天，眼前忽然冒出了一只仙鹤，豪华、气派、时尚，什么也不用问了，王曦律师确定就是这栋“别墅”。
王曦律师兴奋地打开了手机摄像头……
乐好运的“别墅”
话说一份涉及30万元金钱债务的法院判决书生效后，债务人拒不履行，在武汉市房管局查询债务的房产信息里，有一套80多平米的房子，前面已被其他法院封了两轮。听说债务人有一辆价值100多万的“奔驰”，可没登记在债条名下，执行法院只查到债务人名下有一辆不值钱的“现代”。
赢了官司输了钱啊……经多方打听，听说这个债务人在老家有一套豪宅。王曦律师和同事们便顺着债务人的身份证地址找到了文章开头的那个小村庄。值得高兴的是，不是一套豪宅，是两套豪宅。王曦律师把这个重要的财产线索反馈给了执行法官。可执行法官说村庄里面的房子是在宅基地上盖的，执行难……难在哪里呢？
难在农村宅基地盖的房子流转难。
现行的 《中华人民共和国土地管理法》（2004）规定如下：
第八条
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十五条
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
第六十三条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
第九条
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。
新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。
这一规定是重大的制度突破，能否扫除法院执行农村宅基地房屋的障碍，让我们拭目以待吧。
未完待续……
王曦律师简介
北京市京师（武汉）律师事务所刑民交叉法律事务部主任
专业领域
公司法律事务、企业家刑事风险防范、经济犯罪辩护、毒品犯罪辩护、电信诈骗辩护、商事仲裁、建设工程施工合同纠纷、民间高利贷纠纷（主要代理借款人一方）、房屋买卖合同纠纷、与公司有关的纠纷、与合伙企业有关的纠纷、与破产有关的纠纷、虚假诉讼研讨。
所获荣誉
荣获武汉市司法局2017年度社区法律顾问“法制讲座优秀课件”评比活动一等奖
荣获武汉市司法局2017年度社区法律顾问“办理典型案例”评比活动二等奖
